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深圳土地谜局今年至今仅出售一块地

2019-01-10 11:51:57

深圳土地谜局:今年至今仅出售一块地

本报 陈小瑛 深圳报道

2010年三个季度马上过去了,查看深圳市规划国土委站,截至10月9日的土地出让计划中,自今年3月起,7个月内没有推出一宗住宅用地,而今年3月挂牌成交的一宗住宅用地,是2008年、2009年两度流拍的历史遗留地,而且还是一宗定向出让地。土地出让不按计划进行,供应太少,也引起业内人士质疑。

年内至今仅定向出让一块地

深圳2010年商品住房为60公顷的土地供应计划还没有完成一宗任务。

从深圳市规划国土委上查到,2010年深圳计划新供应住宅用地97.2公顷,而这其中商品住房为60公顷,保障房年内新供应37.2公顷,但截至10月9日,国土局挂牌的土地中,仅有比亚迪一块地出让,且这一地块还是历史遗留的结转地,如果按照今年新规划的土地出让,深圳至今尚未真正出让新的住宅用地。

3月3日挂牌成交的G号地块位于龙岗坪山新区聚龙山地区,土地面积20万平米,建筑面积44万平米,被比亚迪以挂牌起价6.65亿拿下,楼面地价为1508元/平米,地价比2009年挂牌价直降2.3亿元。

该地块也是深圳今年首推限房价、限销售的“双限”居住用地,地块规定申请人条件与前一次相同,并按市价8折销售给汽车业专才及高管,12年内不得出售。

在深圳土地定向出让已不是,2009年出让的住宅用地中,大多是定向出让方式,政府明确表示意在扶持相关产业,有助于留住高科技企业和人才,而这一做法褒贬各异,对于外来人口众多的深圳,大多享受不到保障房的夹心层,却要饱食商品房供应不断减少所带来的高房价苦果。

不按计划卖地

回顾深圳2008年、2009年供地计划,给外界的感觉是,政府不按常理出牌。

2008年深圳市计划供应建设用地15.4平方公里,但截至年底实际供应建设用地23.66平方公里,市场环境不好时,供地反而超出了原计划。2008年居住用地规模计划为180公顷,因2008年市场整体环境不佳,导致多宗土地流拍,未按计划进行也许还情有可原。

2009年土地市场迅速回暖,当年的居住用地计划新供应规模为110公顷,历年结转规模118公顷。但统计,2009年终拿出来招拍挂的居住用地只有63.43公顷,如果剔除比亚迪2008年流拍过的20公顷结转土地,新供应只有43.43公顷,不到原计划的三分之一。

在供应的土地中,除了比亚迪地块流拍,其它土地大多都是溢价成交,深圳一位土地顾问告诉,很多开发商对深圳的土地都是如饥似渴,只要有土地卖,大家都想要,可惜的是政府卖的地太少。

不过,公开资料中没完成的任务,可能还有另一种情况,即政府的商品住宅用地出让并没有完全按照公开出让的方式,而是通过协议转让,但按规定这是不允许的,政府规划出让的土地一律都应公开走招拍挂形式。

合正地产某高管向透露,每年很多地出让都是外界所不知道的,公开的土地只是一部分而已。通过城市更新、旧改城改、股权转让、并购等多种形式推出的土地已经成为深圳土地供应的主要形式,政府公开招拍挂土地从近年看仅占很小份额。

对于不按计划供地的行为,国土局土地总体规划处研究人士表示原因复杂,土地不足是现实,干净地出让过程又较长,但因政府对于土地出让没有问责机制,即使没按计划进行,年终只要列明原因,一般不会受到处罚。

供应严重不足

深圳规划国土委公布的数据显示,深圳市2010年住宅用地计划供应总量为407.2公顷,其中更新改造用地310公顷,未来深圳商品房主要来源于城市更新改造项目,但城市更新进程缓慢,供给上难以满足不断增长的需求群体,商品房土地供应不足的结果,必然会使未来商品房价格不断上涨。

为迎接深圳特区三十年成立,8月26日,深圳启动了2009年12月1日《深圳市城市更新办法》出台后的首批开工项目,有20个项目集中开工,将为深圳提供210万平米住宅。

今年年初,深圳规划国土委做规划时就规定,要在一些重点地区如前海片区、光明新区等区域,严格控制土地出让,待规划成熟、完善基础设施建设后,再考虑土地开发使用。这在保证土地如期出让的同时,也能使土地出让价格化,这可能也是政府不按计划出让土地的原因之一。

另一方面,在今年计划出让的97.2公顷住宅用地中,保障房与商品房的比例为4:6,商品房供应主要靠城市更新改造,今年深圳在供应总量不足的情况下,保障房比例逐年攀升,商品房比例不断减少,房价上升在所难免。

深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉,现在政府首要任务就是加快保障房建设,其中人才安居工程又占到六成以上。“因为现有的商品房价格一般人也买不起,商品房涨得再高,跟普通人也没有关系,大学毕业以上的人才有申请保障房的资格。”

但事实上,保障房群体十分狭窄,门槛极高,除了条件真正困难的人,一般的普通人是不可能申请到保障房的,因此保障房的大力建设很难分流商品房的需求群体。

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